매매보다 더 오른 전셋값… 재건축 이주 수요까지 겹쳐 ‘설상가상’ 전셋값 상승률 작년의 8.6배, 매매가 역전 5개월째 전문가들 “이주 수요 겹치면 시장 불안 심화할 듯”

2026년 09월 20일(일) 16:08

올해 들어 수도권을 포함한 전국 아파트 전세가격 상승률이 매매가격을 눈에 띄게 웃돌고 있다. 향후 재건축·재개발 등 대규모 정비사업에 따른 이주 수요까지 본격적으로 발생할 경우, 이미 공급이 부족한 수도권 전세시장에 추가적인 충격이 가해질 수 있다는 우려가 나온다.
20일 한국부동산원에 따르면 올해 들어 8월까지 수도권 주택종합(아파트·연립주택·단독주택) 전세가격은 평균 4.30% 상승했다.
지난해 같은 기간 상승률이 0.50%에 그쳤던 것과 비교하면 상승폭이 8배 이상 확대됐다.
올해 들어 8월까지 수도권 매매가격 상승률은 4.06%로, 전셋값 상승률이 매매가격 상승률을 웃돌고 있는 것이다.
전셋값 상승률이 매매가격 상승률을 넘긴 것은 지난 4월부터 5개월째 이어지고 있다. 지난해 6·27 대책과 10·15 대책으로 인한 규제 확대로 매매 거래가 얼어붙고 임차 수요가 늘어난 와중에 5월 다주택자 양도소득세 중과가 재개를 앞두고 다주택자들이 임대로 내놓던 집을 처분하면서 전세 매물이 급감한 것이 전셋값을 끌어올렸다는 분석이다.
경기와 인천의 전셋값 상승률이 모두 매매가격 상승률을 넘겼다.
경기 전셋값이 올들어 3.83% 뛰어 매매가격 상승폭인 3.39%보다 0.44%포인트 더 높다. 인천의 경우 2.11% 올라 매매가 상승률인 0.12%를 크게 웃돈다.
서울은 전셋값 상승률이 5.91%로 매매가 상승폭(6.68%)보다는 낮아 역전되진 않았지만, 전세 시장이 위축되면서 빚어진 비자발적 매수가 매매가 상승률을 더 끌어올린 상황이라는 게 부동산 전문가들의 진단이다. 조건에 맞는 전세를 구하지 못한 실수요가 대출 부담이 덜한 외곽·중저가 아파트로 떠밀려 내 집 마련에 나서고 있고 이로 인해 전셋값과 함께 매매가도 크게 오르고 있단 것이다.
문제는 그동안 지연된 수도권 내 대형 정비사업이 한꺼번에 추진되면서 이주 수요가 몰려 임대차 시장 불안이 커질 수 있다는 점이다.
부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난 18일 기준 수도권 전세 매물은 3만5483건에 불과하다. 1년 전 4만8938건에 비해 27.5%나 급감했다. 경기(-42.0%), 인천(-35.2%), 서울(-13.4%) 순으로 감소 폭이 크다.
내년 상반기까지 이주를 앞둔 물량은 서울에만 약 3만 가구에 달한다. 강남구 대치동 은마아파트(4424가구)와 개포주공 6·7단지(1960가구), 서대문구 북아현2구역(2862가구) 등이다.
인허가, 착공, 준공으로 이어지는 주택공급 사이클상 수급 불균형을 단기간에 해소하기는 어려워 전세난이 가중되고 가격이 더 치솟을 수 있다고 경고한다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “신규 입주 물량이 급감하는 가운데 각종 정책 이슈로 전세 매물 잠김 현상이 심화하고 있다”며 “현재도 조건에 맞는 전셋집을 구하기 어려운 상황 속에 전셋값이 오르며 인접 지역의 구축 소형 아파트를 중심으로 가격이 상승할 수 있다”고 말했다.
김인만 김인만부동산경제연구소 소장도 “서울을 포함한 수도권의 전셋값 상승 흐름은 쉽게 꺾이지 않을 것”이라며 “대규모 이주 수요는 공급 가뭄 속에서 임대차뿐 아니라 매매 시장까지 자극할 수 있고 실수요자가 체감하는 주거비 부담은 더 커지게 될 것”이라고 우려했다.
장경수 기자 jangks@naver.com